История с квартирой Ларисы Долиной всколыхнула всю страну. Певица продала жильё под давлением мошенников, а покупательница оказалась между двух огней — без денег и без квартиры. Этот резонансный спор стал точкой отсчёта для масштабных изменений в судебной практике. Теперь Президиум Верховного суда РФ под председательством Игоря Краснова утвердил тематический обзор, который расставляет все точки над «i»: простое заблуждение продавца больше не повод для отмены сделки, а добросовестный покупатель не должен страдать из-за чужих проблем. В обзор вошли 20 правовых позиций, выработанных судами за последние несколько лет. Разбираемся, что изменилось и кому это выгодно.
Напомним, в августе 2024 года народная артистка РФ Лариса Долина стала жертвой телефонных мошенников, которые действовали с территории Украины. По их указанию она продала свою квартиру в Хамовниках. Суды первой, апелляционной и кассационной инстанций встали на сторону певицы и признали сделку недействительной. Однако Верховный суд в декабре 2025 года отменил эти решения и оставил квартиру за покупательницей Полиной Лурье.
Это решение вызвало широкий общественный резонанс. Тогда председатель Верховного суда Игорь Краснов поручил трём коллегиям — по гражданским делам, по административным делам и по экономическим спорам — подготовить тематический обзор судебной практики. Результат — 20 чётких правовых позиций, которые теперь обязательны для всех судов.
Главный вопрос, который волновал всех участников рынка: можно ли аннулировать сделку, если продавец утверждает, что его обманули или он «заблуждался» относительно мотивов?
Ответ Верховного суда однозначен: нет. Само по себе заблуждение относительно мотивов сделки не является достаточно существенным для признания её недействительной.
При разрешении споров по статье 178 Гражданского кодекса судам следует принимать во внимание добросовестное поведение другой стороны (покупателя), а также наличие у него возможности распознать заблуждение, под влиянием которого действовал продавец. При этом обеим сторонам оспариваемой сделки суд обязан предоставить равный объём защиты.
«Простое заблуждение продавца о мотивах сделки само по себе не является достаточным основанием для признания договора о сделке с жильем недействительным», — говорится в обзоре.
Верховный суд также указал, что сделка купли-продажи квартиры, совершённая потерпевшим (продавцом) под влиянием обмана со стороны третьих лиц, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего — но при одном условии: другой участник сделки (покупатель) знал или должен был знать об обмане.
Иными словами, больше не получится переложить ответственность на честного покупателя, мол, должен был почувствовать, что дело нечисто. Если покупатель не знал и не мог знать о мошенничестве — сделку не отменят.
«Сделка купли-продажи квартиры, совершенная потерпевшим (продавцом) под влиянием обмана со стороны третьих лиц, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего при условии, что другой участник сделки (покупатель) знал или должен был знать об обмане».
Ещё один принципиальный вопрос: если квартиру у добросовестного покупателя всё-таки забирают, кто возвращает ему деньги? Некоторые суды считали, что раз деньги получили мошенники, то к ним и должен подавать иск покупатель. Но Верховный суд указал: это неверный подход.
При наличии условий, позволяющих оспорить сделку как совершённую под влиянием обмана, и в случае, если стороны успели осуществить взаимные предоставления, суд применяет двустороннюю реституцию — то есть возврат в исходное положение. Это значит, что продавец обязан вернуть покупателю деньги.
Ещё одно важное разъяснение касается продавцов, которые утверждают, что в момент сделки не понимали значения своих действий или не могли руководить ими. Для признания такой сделки недействительной необходимо доказать, что человек действительно находился в соответствующем состоянии. Уклонение от психиатрической экспертизы может стать основанием для отказа в иске.
Как образно выразился Первый канал, «больше не получится прикинуться сумасшедшим и тоже потребовать квартиру назад».
В обзор вошли и другие важные позиции. Договор дарения жилого помещения может быть признан недействительным на основании пункта 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве как подозрительная сделка, если установлена цель причинения вреда имущественным интересам кредиторов.
Кроме того, при продаже жилья, находившегося в совместной собственности супругов, суд должен проверить, знал ли покупатель (или должен был знать), что продавцу требовалось согласие второго собственника.
Новые разъяснения кардинально меняют расклады на рынке жилья.
Для покупателей это серьёзная победа. Теперь они защищены от ситуаций, когда спустя годы после покупки приходит продавец и требует вернуть квартиру, ссылаясь на «заблуждение» или «обман» третьих лиц. Сделку можно оспорить только в том случае, если покупатель знал или должен был знать о проблеме.
Для продавцов — дополнительная ответственность. Прежде чем подписывать договор, нужно сто раз убедиться, что сделка осознанная и добровольная. Если продавец стал жертвой мошенников, ему придётся доказывать, что покупатель об этом знал. А это практически невозможно, если покупатель действовал добросовестно.
Для судей — чёткие ориентиры. Как подчеркнул Игорь Краснов, разъяснения должны быть ёмкими, без лишней воды, чтобы их было удобно применять на практике.
«Наша цель — сделать судебную практику предсказуемой и понятной каждому: чтобы человек, столкнувшись с правовой проблемой, мог разобраться, на что опираться, и быть уверенным в справедливости решения», — заявил председатель Верховного суда.
Рынок недвижимости наконец-то получает долгожданную определённость. Теперь честные сделки будут защищены, а мошеннические схемы, подобные той, что едва не оставила без жилья и денег двух людей одновременно, — поставлены вне закона.\
По материалам rg.ru