Одна квартира, два договора и два покупателя, каждый из которых считает себя законным владельцем. Такие ситуации на рынке недвижимости возникают нередко, особенно когда строительство начинает один застройщик, а заканчивает другой. Верховный суд России в очередной раз разъяснил: решающим фактором является не дата договора, а то, кто фактически вступил во владение жильём. Если квартира уже передана одному из покупателей — он и становится её собственником. Второму остаётся лишь требовать компенсацию убытков. Рассказываем, как работает это правило на конкретном примере из Краснодарского края.
В Краснодарском крае гражданка оплатила квартиру в строящемся доме — 1,2 миллиона рублей. Застройщик, индивидуальный предприниматель, должен был передать ей ключи через три года, но не выполнил обязательства. Позже он заключил договор о совместной деятельности с местным ООО, по условиям которого общество стало правопреемником всех прав и обязанностей застройщика. Городской суд признал за ООО право собственности на дом и на спорную квартиру.
ООО достроило дом, и эту же квартиру захотел приобрести уже другой гражданин. Он заключил договор купли-продажи, по которому фирма должна была сначала зарегистрировать на себя право собственности, а потом передать жильё ему. Но компания этого не сделала. Тогда второй покупатель обратился в суд с требованием признать за ним право собственности.
Первая покупательница узнала о процессе уже после того, как городской суд удовлетворил иск второго покупателя. Она подала апелляцию и встречный иск, потребовав признать право собственности за ней. Краснодарский краевой суд встал на её сторону, отметив, что при переходе прав от предпринимателя к ООО компания взяла на себя обязательство передать квартиру именно первой дольщице.
Второй покупатель и компания не согласились с решением краевого суда и дошли до Верховного суда РФ. Судебная коллегия по гражданским делам разъяснила ключевой принцип.
Согласно статье 398 Гражданского кодекса РФ, если должник не исполнил обязанность передать вещь в собственность, кредитор может потребовать отобрать её и передать ему. При наличии нескольких кредиторов преимущество имеет тот, в пользу которого обязательство возникло раньше. Если это невозможно установить — тот, кто первым предъявил иск.
Применительно к недвижимости действует дополнительное правило, закреплённое в пункте 61 постановления Пленума Верховного суда РФ № 10 и Пленума Высшего Арбитражного суда РФ № 22 от 29 апреля 2010 года:
«Если есть несколько покупателей, то суд должен удовлетворить иск о государственной регистрации права собственности того лица, кому недвижимость уже передана во владение. Другим покупателям остаётся только требовать от должника компенсации убытков».
В рассматриваемом деле краевой суд не проверил главное — была ли спорная квартира фактически передана во владение кому-либо из истцов. Без этого выносить решение нельзя. Поэтому Верховный суд отменил акты апелляции и кассации и направил дело на новое рассмотрение в краевой суд — с указанием учесть данное разъяснение.
Для тех, кто вкладывается в строящееся жильё, позиция Верховного суда даёт чёткий ориентир. Если вы подписали договор, но ключи и фактическое владение ещё не получили, а застройщик успел продать ту же квартиру другому, ваше положение слабее. Приоритет получит тот, кто реально вселился, поставил мебель, зарегистрировался или иным образом начал пользоваться квартирой.
Это стимулирует покупателей требовать передачи жилья по акту приёма-передачи как можно скорее после завершения строительства. Для застройщиков — дополнительный стимул не затягивать с оформлением. Для судов — обязательство в каждом подобном споре устанавливать факт владения, а не ограничиваться датами договоров.
Эксперты отмечают, что вывод Верховного суда в этом деле вполне соответствует уже сложившейся практике. ВС и ранее указывал, что при рассмотрении споров о двойной продаже нужно выяснять, передавалась ли недвижимость во владение кому-либо из покупателей. Теперь этот принцип ещё раз подтверждён на конкретном примере.
По материалам rg.ru