Верховный суд России сделал принципиально важное разъяснение: владельцу квартиры необходимо заручиться согласием соседей на установку кондиционера. Иначе коробку на фасаде дома придется снять, сообщает “Российская газета” в специальном проекте “Квадратный метр”.
Держать ответ перед судом пришлось некоей жительнице столицы. Ей выпало жить в доме, в котором управляющая компания особо следит за внешним видом. А хозяйка квартиры установила снаружи блок кондиционера, который испортил пейзаж. Поэтому управдомы потребовали снять коробку.
“Договором управления, утвержденным решением общего собрания собственников помещений многоквартирного дома, установлена обязанность собственников не допускать без согласования с управляющей организацией установку на фасаде дома и в местах общего пользования внешних блоков кондиционеров”, – объяснили истцы.
Законом не предусмотрена процедура получения такого согласия. Юристы рекомендуют проводить собрания
В конечном счете спор дошел до Верховного суда. В высокой инстанции, по существу, поддержали управдомов. Дело направлено обратно на рассмотрение в кассационный суд с разъяснениями, что владелец квартиры обязан согласовывать с соседями использование общего имущества дома. А стена фасада – это в чистом виде общее имущество. Без специального разрешения от соседей с ней ничего сделать нельзя. Даже, как выяснилось, повесить кондиционер.
“Решение суда соответствует законодательству, нормам и материального права. Однако разъяснение, которое дал Верховный суд РФ, труднореализуемо на практике”, – говорит член Ассоциации юристов России Мария Спиридонова.
Что ж, любителям понежиться под кондиционером в жаркий день надо посочувствовать. Если в их доме введен специальный защитный режим фасадов, придется забыть о прохладе.
“Действительно, установка кондиционера в основном происходит на строения, являющиеся общим имуществом собственников в многоквартирном доме, – соглашается член Ассоциации юристов России Мария Спиридонова. – Трудным является разрешение вопроса, связанного с согласием соседей. Так, на практике люди не обращаются за согласием соседей. Более того, сами соседи часто не готовы идти на общение с кем-либо, звонящим в их дверь. Законодательством не предусматривается подобная процедура сбора согласия. Реализация возможна по аналогии, например, путем проведения общего собрания собственников по подобному вопросу”.
По ее словам, использование общего имущества собственников всегда требует согласия всех собственников данного имущества. Например, оборудование придомовой территории, если, например, было решение о постройке площадки для детей.
“Законодательство регламентирует в рамках общего собрания собственников наличие большинства голосов. То есть решение считается принятым при наличии 50% плюс один голос. Таким образом, единогласного одобрения не требуется”, – говорит она. Прописать процедуру получения разрешения на установку кондиционера, по словам юристов, можно, например, в договоре коллективного управления домом. После данного решения суда об этом стоит задуматься и жильцам, и управдомам. Кстати, согласие соседей потребуется также, например, чтобы снести стену между лоджией и кухней.
ПОДРОБНО
ВС объяснил, требуется ли разрешение на установку кондиционера
Верховный суд РФ рассмотрел жалобу по делу об установке собственником квартиры кондиционера с наружным блоком на фасаде: управляющая компания потребовала его демонтировать, так как эти работы не были с нею согласованы.
Истец пояснил, что целостность фасада, который является общим имуществом собственников, была нарушена, к тому же договором управления, утвержденным решением общего собрания, установлена обязанность владельцев квартир не допускать без согласования с управляющей организацией установку на фасаде дома и в местах общего пользования внешних блоков кондиционеров.
Суд первой инстанции обязал собственницу демонтировать наружный блок кондиционера, а также взыскал судебную неустойку в 100 рублей за каждый день неисполнения решения суда.
Апелляционным определение это решение оставлено без изменения.
Однако кассационный суд общей юрисдикции вернул дело на новое рассмотрение. Кассационная инстанция посчитала, что на установку кондиционеров не требуется получения соответствующих разрешений компетентных органов. При этом сам по себе факт размещения ответчиком кондиционера на карнизе фасада здания не означает осуществление им действий, затрудняющих реализацию прав владения, пользования или распоряжения общим имуществом, поскольку в результате такой установки общее имущество жильцов жилого дома не уменьшилось, а иные негативные последствия в виде повышенного шума, вибрации и прочего не установлены, решила кассация.
Позиция ВС
При рассмотрении настоящего дела судами был установлен факт размещения ответчиком внешнего блока кондиционера на фасаде (карнизе фасада) многоквартирного жилого дома, являющемся его ограждающей конструкцией, а в силу норм закона он относится к общему имуществу собственников помещений в этом доме.
По решению владельцев недвижимости, принятому на общем собрании, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.
При этом право собственников помещений в многоквартирном доме владеть, пользоваться и распоряжаться общим имуществом в многоквартирном доме не может быть истолковано как позволяющее одному собственнику нарушать аналогичные права других собственников, противопоставляя свой интерес интересам всех остальных, отмечает ВС.
Лицо, обладающее равными с другими собственниками правами владеть, пользоваться и распоряжаться общим имуществом многоквартирного дома, вправе реализовать данное право лишь в случае достижения соглашения между всеми участниками долевой собственности, напоминает высшая инстанция правовую позицию Президиума ВС (пункт 39 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного 4 декабря 2013 года).
«Таким образом, действия собственника помещения в многоквартирном доме, выражающиеся в несоблюдении установленного порядка пользования общим имуществом и в размещении на общем имуществе многоквартирного дома личного оборудования без соответствующего на то решения общего собрания собственников помещений в доме подлежат признанию нарушающими права общей долевой собственности, принадлежащие всем собственникам помещений в многоквартирном доме», – считает ВС.
При этом ссылка суда кассационной инстанции на то, что в результате размещения ответчиком наружного блока кондиционера на фасаде многоквартирного дома общее имущество жильцов дома не уменьшилось, не отвечает требованиям части 1 статьи 379, части 3 статьи 390 Гражданского процессуального кодекса РФ, предоставляющим суду кассационной инстанции при проверке судебных постановлений право оценивать лишь правильность применения нижестоящими судами норм материального и процессуального права и не позволяющим ему непосредственно исследовать доказательства и устанавливать фактические обстоятельства дела, поскольку указанное обстоятельство судами первой и апелляционной инстанций не устанавливалось, соответствующие доказательства не исследовались, указывает высшая инстанция.
«Более того, обстоятельства, связанные с уменьшением размера общего имущества собственников помещений многоквартирного дома, не являются юридически значимыми при разрешении вопроса о соблюдении одним из собственников установленного законом порядка пользования общим имуществом», – поясняет ВС.
В результате Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ определила направить дело на новое рассмотрение в суд кассационной инстанции.