Ремонт — это всегда история не только о вложенных средствах, но и о балансировании между личным комфортом и буквой закона. Желание расширить кухню за счет лоджии, установить дверь на лестничной клетке или смонтировать камеру видеонаблюдения у входа в квартиру может обернуться не только крупными штрафами, но и обязанностью все вернуть в исходное состояние, а в худшем случае — уголовным делом. Эксперты, опрошенные «Российской газетой», детально разбирают, где в вопросах переустройства жилья проходит тонкая красная линия, за которую переступать нельзя.
Первое и главное правило, о котором говорит эксперт Российской гильдии риелторов Екатерина Горнова, — отсутствие единого шаблона для всей страны. Органы местной власти имеют право принимать свои административные регламенты, которые детализируют процедуру. Например, Административный регламент Москвы уточняет федеральные нормы Жилищного кодекса для столицы. Поэтому перед любыми серьезными изменениями необходимо выяснить специфику правил именно вашего города, района и даже управляющей компании.
Президент Национального объединения строителей (НОСТРОЙ) Антон Глушков предлагает четкий критерий: любые работы, выходящие за рамки косметического ремонта и затрагивающие общее имущество дома, его фасад, несущие конструкции или так называемые «мокрые зоны» (санузлы, кухни), требуют обязательного согласования. Именно к этой категории относится установка тамбурной двери на этаже, ведь лестничная площадка — общее имущество всех жильцов. По этой же логике монтаж видеокамеры на лестничной клетке возможен исключительно с согласия соседей, а снос или перенос стен внутри квартиры — только после официального одобрения. Вмешательство же в несущие конструкции в абсолютном большинстве случаев находится под строжайшим запретом, так как ставит под угрозу безопасность всего здания.
Процесс легализации изменений, как объясняет юрист Александр Хаминский, зависит от их масштаба. Работы, потенциально влияющие на конструктивную безопасность (устройство проемов в несущих стенах, перенос санузла), требуют предварительного согласования на основе проекта, подготовленного организацией, входящей в СРО. После завершения таких работ приемочная комиссия составляет акт, а изменения вносятся в технический паспорт и Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). Более простые изменения, не затрагивающие «мокрые зоны» над жилыми комнатами и несущие стены, иногда можно узаконить постфактум, собрав техническое заключение о безопасности и обратившись в жилищную инспекцию.
Финансовая сторона вопроса существенно варьируется. В Москве подготовка проекта и технического заключения для перепланировки в «сталинке» может стартовать от 25 тысяч рублей, а в сложных случаях — от 40 тысяч. Присоединение лоджии обойдется минимум в 35 тысяч, а объединение двух «хрущевок» — от 100 тысяч рублей. Однако, как предупреждает Екатерина Горнова, штрафы за нарушение могут многократно перекрыть эти расходы: для физических лиц они достигают 300 тысяч рублей, а для юридических — миллиона. Кроме того, собственника обяжут вернуть все в исходное состояние. В случае если самовольные работы приведут к повреждениям конструкции или аварии, речь может идти уже об уголовной ответственности по статье 238 УК РФ («Оказание услуг, не отвечающих требованиям безопасности»). Несогласованная перепланировка также становится непреодолимым препятствием для продажи квартиры или получения ипотеки, фактически обесценивая недвижимость.
Таким образом, планируя изменить свое жилое пространство, стоит руководствоваться не только эстетическими и практическими соображениями, но и принципами законности и безопасности. Консультация с юристом и проектным специалистом на старте может сэкономить не только значительные средства, но и избавить от серьезных правовых проблем в будущем, сохранив мир с соседями и контролирующими органами.