За первые шесть месяцев 2020 года в России резко выросло количество преступлений, связанных с недвижимостью. Большинство мошеннических схем касается вторичного рынка — в целом за первое полугодие, даже несмотря на пандемию, число таких преступлений выросло на 56% в сравнении со всем 2019 годом. «Известия» выяснили, какими методами пользуются мошенники и как защитить себя от последствий.
Быстро, дешево и опасно
В России с каждым годом растет статистика по преступности и гражданско-правовым спорам в отношении недвижимости, рассказали «Известиям» в Центре исследований экспертиз Финансового университета при правительстве РФ.
Но в этом году, даже невзирая на пандемию, только за первые шесть месяцев число таких преступлений выросло на 56% в сравнении с аналогичным показателем за весь 2019 год. В большую сторону растут и суммы ущерба: с 2015 по 2019 год в категориях крупного и особо крупного размера стало на 28% больше правонарушений, а за первое полугодие этого года — уже на 62% больше от всего 2019-го.
Представители университета рассказали «Известиям», что зачастую основными «бенефициарами» в таких преступлениях становятся так называемые «юридические фирмы на все руки». Их сайтов полно в интернете, и когда человек обращается к ним (а иногда и сами «юристы» звонят людям и предлагают помощь по любым вопросам), мошенники обещают сделать всё дешево и ответственно, но исполнять свои обещания не спешат. В том числе это касается юридического сопровождения сделок купли-продажи недвижимости. И помощь от таких юристов может стоить человеку и денег, и его квартиры.
По мнению экспертов Финансового университета, основная проблема в том, что за сделки в простой письменной форме (а купля-продажа недвижимости к ним относится) ответственность несут сами стороны, и в таких ситуациях никто не проверяет ничьих намерений. В том числе — а не заставили ли человека расстаться со своей квартирой посредством обмана.
Надеяться на органы, проводящие такие сделки, тоже не приходится. По данным экспертов университета, около 10% от общего числа обвинительных приговоров приходится на преступления, совершаемые сотрудниками органов власти и местного самоуправления при исполнении их полномочий по обороту и регистрации объектов недвижимости. То есть администрацией муниципального образования, сотрудниками МФЦ и так далее.
Эта проблема в ближайшее время может стать еще острее. Дело в том, что появившаяся в этом году льготная ипотека под 6,5% на новостройки привела к взрывному росту спроса на первичку, из-за чего та, естественно, подорожала. И после того как подорожание нивелировало разницу между кредитной ставкой на жилье с первичного и вторичного рынка, спрос также переориентировался на вторичку.
Круговая порука
Стоит отметить, что некоторые мошеннические сделки с недвижимостью вредят не только непосредственно тем, у кого ее забрали обманом, но и тем, кому ее продали. Один из таких случаев произошел в Сочи: семья купила дом, выплатила за него ипотеку, а потом их сделка купли-продажи была оспорена через суд владельцем недвижимости, которого несколько лет назад обманули мошенники. Теперь, пока бывший владелец восстанавливает свои права, новые, по сути, лишились и денег, и собственности.
Чтобы избежать подобных рисков, юристы советуют внимательно изучать все документы и ничего не подписывать, полностью не удостоверившись в безопасности сделки.
— Обязательно нужно проверить следующие обстоятельства: право перехода собственности, наличие исполнительного производства или судебного дела о банкротстве, отсутствие незаконной перепланировки, удостовериться в отсутствии иных обременений. Разобраться в соответствии правоустанавливающих документов можно самостоятельно, получив выписки из ЕГРН, — рассказал «Известиям» председатель Московской коллегии адвокатов «Костоев и партнеры» Михаил Костоев.
Адвокат отметил, что и при покупке недвижимости на вторичном рынке подвохов немало. К примеру, полученная продавцом по наследству квартира может обернуться судебными тяжбами в случае появления других наследников. А если у квартиры несколько собственников, необходимо проверить, есть ли среди правообладателей лица, находящиеся за пределами России либо отбывающие наказание в местах лишения свободы.
Легальная страховка
Но даже если покупатель или продавец внимательно проверит все документы и обстоятельства, в итоге ответственность будет лежать на нем. Поэтому важно знать, что в России существует законный способ «переложить» всю ответственность на более подкованных с юридической точки зрения людей.
Так, адвокат Надежда Швыряева рассказала «Известиям», что самым надежным способом проведения сделки купли-продажи недвижимости в российском законодательстве является ее нотариальное удостоверение. В то же время ответственность нотариуса застрахована, и за причиненный по его вине ущерб можно получить возмещение в судебном порядке.
— Ответственность каждого нотариуса страны, согласно требованию закона, застрахована минимум на 5 млн рублей (обычно в крупных городах с высокой стоимостью жилья нотариусы страхуются на 20–30 млн) на случай ошибки, — объяснила в беседе с «Известиями» член правления Федеральной нотариальной палаты Александра Игнатенко.
А если суммы страховки окажется недостаточно для того, чтобы покрыть ущерб, существует коллективная страховка нотариальной палаты субъекта РФ. Если же и этого окажется недостаточно, нотариус ответит личным имуществом. Кроме того, существует компенсационный фонд Федеральной нотариальной палаты, который компенсирует ущерб любого размера, если это будет необходимо.
Еще один плюс нотариального удостоверения таких сделок — нотариус обязан полностью разъяснить всем сторонам юридические последствия всех указанных в договоре условий. Кроме того, нотариус проверяет дееспособность сторон сделки и сам передает документы на государственную регистрацию в Росреестр.
— Нотариальное действие обязательно вносится в единую информационную систему нотариата в день сделки. Поэтому подделать документы после сделки ни у кого не будет ни малейшей возможности — обман тут же разоблачат. Именно такой подход позволяет нотариусам «вскрывать» большинство преступных схем, — подытожила Александра Игнатенко.